O adquirente de um imóvel deixa de pagar parcelas e pede devolução conforme regras gerais de distrato. A construtora afirma que o contrato contém alienação fiduciária e segue procedimento de consolidação e leilão. Antes de calcular porcentagem de retenção, é preciso identificar se a garantia foi registrada, se houve constituição válida em mora e qual fato causou o desfazimento. O Tema 1.095 do STJ disciplina esse recorte e impede aplicar indistintamente soluções de contratos sem a garantia registrada.
O que decidiu o Tema 1.095?
O STJ firmou que, em compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, a resolução por inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deve seguir a forma prevista na Lei 9.514/1997, por ser legislação específica. Nessa hipótese, afasta-se a aplicação do CDC para substituir o procedimento legal de resolução. A tese tem condições cumulativas: contrato, garantia registrada e mora regularmente constituída. Citar apenas a expressão “alienação fiduciária” impressa no instrumento é insuficiente.
Peça certidão atual da matrícula, contrato completo, comprovantes de parcelas, notificações, prova de entrega da intimação para purgação da mora, demonstrativo de débito e documentos de eventual leilão. Compare os nomes do credor, devedor e imóvel em cada ato. Se a garantia não consta da matrícula ou a cobrança não observa requisitos legais, o enquadramento do Tema 1.095 pode ser contestado com fatos específicos. Se a situação é desistência antes de mora regular, o repetitivo não responde sozinho a todas as perguntas.
O CDC continua relevante em outros aspectos da relação de consumo, quando aplicável, mas não autoriza ignorar uma disciplina especial que o precedente considerou prevalente na situação descrita. Também não significa que todo procedimento fiduciário é válido: intimação, cálculo, publicidade do leilão, prestação de contas e restituição de eventual saldo continuam sujeitas a controle.
Como se apura o valor a devolver?
O procedimento de alienação fiduciária da Lei 9.514 prevê constituição em mora, consolidação da propriedade e leilões, com consequências financeiras próprias. Não se parte automaticamente do percentual de retenção de um distrato comum. É necessário examinar o saldo devedor, despesas legalmente admitidas, valor obtido na alienação e eventual quantia a ser entregue ao devedor. A planilha deve mostrar cada parcela e sua origem contratual ou legal.
No outro extremo, contratos imobiliários sem garantia registrada podem envolver as regras do CDC, Lei 13.786/2018 e precedentes sobre restituição, segundo data do contrato, causa do desfazimento e modalidade do empreendimento. O Tema 577 do STJ tratou da abusividade de devolução apenas ao fim da obra em determinado regime e contexto; não deve ser usado para apagar a distinção do Tema 1.095. A Súmula 543 do STJ também precisa ser lida conforme o cenário contratual a que se refere e a legislação posterior pertinente.
Se a iniciativa de desfazer decorre de inadimplemento da construtora, como atraso grave ou impossibilidade de entrega, o fundamento é diverso da resolução por mora do comprador. Um pedido bem instruído expõe quem descumpriu primeiro e por quê. O título “distrato” não resolve a qualificação jurídica da causa de extinção.
É possível interromper leilão ou consolidação?
Tutela de urgência pode ser analisada quando há probabilidade de irregularidade concreta e risco de perda do imóvel ou alienação a terceiro. Indique ato questionado, data prevista, documento que revela defeito e providência estritamente necessária. A alegação genérica de dificuldade financeira, sem vício no procedimento ou direito à purgação de mora ainda exercitável, tem alcance distinto.
Se houve leilão, a discussão pode envolver valor de arrematação, saldo, intimações e prestação de contas. Se ainda não houve, a regularização do débito ou negociação documentada pode ser alternativa melhor que litigância sobre percentuais hipotéticos. O advogado deve confrontar a matrícula e os atos do credor antes de prometer devolução em determinado prazo ou montante.
O diagnóstico transforma uma pergunta vaga, “quanto vou receber no distrato?”, em quatro verificações: garantia efetivamente registrada, constituição em mora, motivo do desfazimento e estágio do procedimento. Só depois é possível calcular o direito patrimonial com segurança.
O procedimento deve ser reconstituído ato por ato
Na matrícula, confirme data e número do registro da garantia. Em seguida, examine parcelas vencidas, demonstrativo de encargos, notificação para purgar mora, forma de entrega e prazo. A consolidação da propriedade e os leilões devem ser confrontados com a Lei 9.514 na versão aplicável aos fatos. Uma irregularidade de intimação pode afetar etapas posteriores; um erro de cálculo pode pedir recomposição da conta, sem necessariamente invalidar todo o contrato.
Se o imóvel já foi alienado a terceiro, a tutela pretendida muda. Pode haver disputa sobre saldo de leilão ou perdas, e a desconstituição de atos posteriores exige analisar boa-fé do adquirente e condições processuais. Se o procedimento ainda está no início, a purgação da mora ou negociação pode preservar o bem. Por isso, data e estágio são informações tão importantes quanto o valor pago desde a compra.
O vendedor e o credor fiduciário nem sempre são a mesma pessoa. O contrato pode envolver incorporadora, agente financeiro e cessionário do crédito. Identifique quem recebeu prestações, quem notificou e quem promoveu leilão. Pedido dirigido apenas à construtora pode deixar de alcançar o agente que controla o procedimento fiduciário; pedido genérico contra todos pode atribuir ato a quem não o praticou.
Em caso de resolução por iniciativa do comprador sem mora fiduciária regularmente constituída, outras regras podem orientar a devolução. Já quando o fornecedor atrasa a entrega, a discussão não se reduz a inadimplemento do devedor. Separar esses fatos impede uma leitura abusiva do Tema 1.095, que tem condições descritas com precisão pelo STJ e não decide todo litígio de compra de imóvel.
O interessado deve solicitar ao credor um demonstrativo que permita reconstituir o saldo: principal, juros, correção, encargos da mora, despesas de cobrança e resultado dos leilões. Guarde a data de cada pagamento e comunicação. Se a certidão de matrícula revelar averbação de consolidação, anote quando foi praticada e compare com a intimação. O pedido judicial pode ser de suspensão de ato futuro, correção de cálculo, prestação de contas ou restituição de saldo, conforme o estágio; são remédios com provas diferentes. Antes de contestar percentual de retenção, descubra se esse percentual sequer governa o caso. A aplicação do procedimento especial não dispensa escrutínio de boa-fé, informação e regularidade dos atos. Também não autoriza chamar qualquer desistência voluntária de inadimplemento regularmente constituído em mora.
Notas e referências
1. STJ. Segunda Seção. Tema 1.095, REsp 1.891.498/SP, tese sobre garantia fiduciária registrada. 2. BRASIL. Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26 e 27. 3. BRASIL. Código de Defesa do Consumidor; Lei nº 13.786/2018. 4. STJ. Tema 577 e Súmula 543, consultáveis no repositório de precedentes. 5. BRASIL. Código de Processo Civil, art. 300.
Conteúdo informativo. A análise de uma situação concreta depende de seus fatos, documentos e circunstâncias.