O comprador paga todas as parcelas de um imóvel e solicita a escritura definitiva. O vendedor desaparece, falece, encerra a empresa ou exige quantia não prevista para assinar. O contrato particular existe, mas a matrícula continua em nome de outra pessoa. Ter pago e ocupar o bem são fatos importantes; ainda não equivalem ao registro da propriedade. A adjudicação compulsória busca suprir a declaração de vontade que falta para chegar ao título registrável.
O que precisa ser comprovado antes de pedir a adjudicação?
É necessário demonstrar um compromisso de compra e venda suficientemente determinado, a obrigação de outorga da escritura e o cumprimento da prestação exigível do comprador, especialmente a quitação. Contrato, aditivos, recibos, transferências bancárias, termo de posse e correspondência com o vendedor devem ser lidos em conjunto. Quando o preço foi pago em dinheiro sem recibo, o problema principal pode ser probatório: a mera posse do imóvel não demonstra, por si, a integralidade do pagamento.
Também se examina se havia condição pendente, possibilidade contratual de arrependimento, restrição registral ou falta de individualização do bem. A matrícula atualizada revela proprietário inscrito, ônus, desmembramentos, indisponibilidades e eventuais transmissões posteriores. Um pedido dirigido ao vendedor original sem identificar sucessores ou adquirentes pode não produzir resultado registrável.
A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis. A súmula afasta um obstáculo comum, mas não diz que contrato verbal sem prova, imóvel indefinido ou preço não pago devem ser adjudicados. O registro do compromisso continua relevante para publicidade, oponibilidade em determinadas hipóteses e gestão de risco diante de terceiros.
É melhor tentar via cartório ou ajuizar ação?
A Lei de Registros Públicos, art. 216-B, prevê adjudicação compulsória extrajudicial, sem prejuízo da via judicial. O requerimento exige documentação adequada, atuação de advogado e processamento perante o registro imobiliário competente, com notificações e qualificação registral. A via extrajudicial pode ser eficiente quando há prova documental clara da promessa, do pagamento e da recusa ou impossibilidade de obter a escritura.
Se há contestação substancial sobre preço, fraude, validade do contrato, cadeia dominial ou direitos de terceiros, o caminho judicial pode ser necessário para produção ampla de prova. O registrador pode formular exigências técnicas que não equivalem a julgamento definitivo de toda relação obrigacional. É preciso conferir as normas da corregedoria local e os requisitos documentais atuais antes de escolher a via. Um indeferimento administrativo pode revelar lacuna sanável; não se deve convertê-lo automaticamente em prova de inexistência do direito.
Na ação judicial, o pedido deve identificar imóvel, matrícula, cadeia contratual, quitação e a conduta que impediu a outorga. A sentença que supre a vontade pode constituir título para o registro, mas o oficial ainda examinará requisitos registrários, continuidade e especialidade. Ganhar a ação não corrige sozinho descrição errada da área nem apaga indisponibilidade de terceiro alheio ao processo.
O vendedor faleceu ou a incorporadora fechou. O direito desaparece?
O falecimento não extingue automaticamente a obrigação assumida em contrato. É preciso identificar espólio, inventariante e sucessores, bem como se o imóvel integra inventário e se há divergência entre herdeiros. Se houve incorporação imobiliária ou cadeia de cessões, os sujeitos envolvidos e a documentação podem ser mais numerosos. Uma notificação ao endereço de empresa dissolvida pode ser inútil para demonstrar resistência; procure representante, dados cadastrais e documentos do empreendimento.
Quando o vendedor já não é proprietário na matrícula, a execução específica exige exame das transmissões subsequentes e dos direitos do atual titular. A promessa não registrada pode encontrar limites diante de terceiro que adquiriu e registrou direitos em condições juridicamente protegidas. A solução pode migrar para perdas e danos contra o promitente vendedor, ou depender da demonstração de fraude e ciência do terceiro. Não se promete transferência real antes de ler a matrícula.
Também há casos em que o comprador se recusa a assinar escritura por divergência sobre tributos ou taxas. Quem deve pagar ITBI, emolumentos, débitos pretéritos e regularização depende do contrato e da lei aplicável. A adjudicação substitui consentimento negado injustificadamente; não elimina obrigações de formalização e custos que cabem ao adquirente.
Posse prolongada equivale a usucapião?
Usucapião e adjudicação não são a mesma ação com nomes diferentes. A primeira tem fundamento na posse qualificada durante o prazo legal de uma modalidade; a segunda procura cumprir uma obrigação de transmitir decorrente do negócio jurídico. Quem possui contrato e prova da quitação pode ter rota mais direta pela adjudicação. Quem não consegue reconstruir a cadeia negocial, mas satisfaz requisitos de posse, pode examinar usucapião. É necessário verificar se o imóvel é público, pois bens públicos não se adquirem por usucapião.
O tempo de posse por si só não prova ânimo de dono nem resolve interrupções, oposição, metragem e modalidade. Do outro lado, a promessa quitada pode permitir adjudicação mesmo sem décadas de ocupação. Escolher a causa de pedir errada pode criar exigências probatórias desnecessárias, litígio mais longo e risco de sentença que não alcança o problema registral.
E se o compromisso nunca foi registrado?
A Súmula 239 afasta a exigência de registro prévio como condição do direito de pedir adjudicação entre as partes. Ainda assim, confira se houve cessão do contrato, se a matrícula corresponde à unidade prometida e se existem ônus posteriores. O direito de aquisição pode enfrentar controvérsia com credores e compradores sucessivos. O momento em que cada direito foi constituído e levado a registro altera o risco da operação.
Um contrato digital também pode servir de prova, desde que autenticidade, integridade, assinatura e identificação do imóvel sejam avaliadas. Se a contraparte nega a assinatura, preserve o arquivo original, a trilha de autenticação e os comprovantes financeiros. Print de página não substitui necessariamente documento eletrônico verificável. O CPC admite ampla prova lícita e disciplina a exibição de documentos sob poder de terceiro.
Como montar o dossiê para o registro?
Obtenha matrícula atualizada, compromisso e aditivos, quitação detalhada, recibos ou extratos, documentos dos vendedores e cessionários, comprovantes de posse, tributos e comunicações exigindo a escritura. Faça cronologia da compra e das transmissões. Se o preço foi quitado por financiamento, reúna instrumento do banco e comprovante de baixa ou condição de liberação.
Antes de notificar, confira a descrição do imóvel no contrato e na matrícula. Número de unidade, vaga, fração ideal e área precisam ser compatíveis. Identifique o obstáculo real: ausência do vendedor, recusa por disputa de valor, falta de documentos da incorporadora ou falha de regularização do empreendimento. Cada um leva a pedido e prova diferentes. Uma solução contratual consensual pode ser mais rápida, mas precisa produzir escritura ou título efetivamente registrável.
A adjudicação bem instruída transforma pagamento demonstrado em providência formal executável. O resultado só se completa com o registro apropriado; por isso, o trabalho começa na matrícula, não termina na sentença ou no protocolo do cartório.
Notas e referências
1. BRASIL. Código Civil, arts. 1.227, 1.245 e 1.417 a 1.418. 2. STJ. Súmula 239, adjudicação sem registro prévio do compromisso. 3. BRASIL. Lei 6.015/1973, art. 216-B, adjudicação compulsória extrajudicial. 4. BRASIL. Código de Processo Civil, arts. 369, 373, 396 a 400 e 497.
Conteúdo informativo. A análise de uma situação concreta depende de seus fatos, documentos e circunstâncias.